סעיף 64א7ג לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], החזקה באיגוד מקרקעין.

(א)לעניין פרק זה –

”איגוד מקרקעין“ – כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, לרבות איגוד שבבעלותו מקרקעין שאילו היו בישראל היה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק האמור או איגוד מקרקעין שהזכויות בו היו רשומות למסחר בבורסה במועד כלשהו טרם הרכישה, אך במועד הרכישה לא היו רשומות עוד כאמור, ובלבד שמתקיימים בו כל אלה:

(1)מספר בעלי המניות בו אינו עולה על עשרה;

(2)אם הוא תושב ישראל – הוא אינו תאגיד שקוף אלא אם כן היה תאגיד שקוף מיום היווסדו והתקיים לגביו אחד מאלה:

(א)אין בין בעלי המניות בו תאגיד שקוף שיש באפשרותו לבחור בכל שנת מס את אופן המיסוי שלו, למעט אחד מאלה:

(1)חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף 64א, ובלבד שהודיעה לפקיד השומה בתוך 30 ימים ממועד רכישת המניות על בקשתה כי ממועד תחילת שנת המס שבה נרכשו המניות ואילך יחולו עליה הוראות סעיף 64א ולא תהיה רשאית לחזור בה מהודעתה כל עוד היא בעלת מניות באיגוד המקרקעין;

(2)אגודה שיתופית חקלאית כמשמעותה בסעיף 62, ובלבד שהודיעה בכתב למנהל בתוך 30 ימים ממועד הקמת חברת הבית או רכישתה על בחירתה כי דינה, מתחילת שנת המס שבה ניתנה ההודעה ואילך, יהיה כדין שותפות או לא יהיה כדין שותפות, ולא תהיה רשאית לחזור בה מהודעתה כל עוד היא בעלת מניות באיגוד המקרקעין;

(ב)אין בין בעלי המניות שלו חברה משפחתית או אגודה שיתופית חקלאית, לפי העניין, שנתנה הודעה כאמור בפסקת משנה (א), ולאחר שמכרה את מניותיה באיגוד המקרקעין בחרה כי דינה יהיה שונה מהאמור באותה הודעה;

בסעיף זה, ”תאגיד שקוף“ – חבר בני אדם שהכנסתו מיוחסת לבעלי הזכויות בו;

(3)הוא מחזיק בזכויות במקרקעין במישרין בלבד;

(4)לא חלות ולא חלו עליו הוראות חוק לעידוד השקעות הון;

(5)הוראות חלק ה׳2 וסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין לא יחולו על איגוד מקרקעין לפי סעיף זה;

”מועד הרכישה“ – המועד הראשון שבו חל האמור בסעיף קטן (ב)(1).

(ב)על החזקה של קרן להשקעות במקרקעין באיגוד מקרקעין יחולו הוראות סעיף קטן (ג), בהתקיים כל אלה:

(1)לפחות 50% מאמצעי השליטה באיגוד המקרקעין נרכשו על ידי הקרן שלא בדרך של הקצאה ולא חלו ברכישה הוראות חלק ה׳2 וסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, והם מוחזקים על ידה;

(2)היה איגוד המקרקעין תושב חוץ, תחזיק הקרן בזכויות בו רק אם קיבלה את אישור המנהל מראש, בתנאים ובתיאומים שקבע, ובלבד שאיגוד המקרקעין הוא תאגיד שקוף לצורכי מס במדינה או במדינות שבהן הוא תושב.

(ג)החזיקה קרן להשקעות במקרקעין בזכות באיגוד מקרקעין כאמור בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות אלה על הקרן:

(1)לעניין ההוראות לפי פרק זה, יראו את ההכנסה החייבת וההפסדים של איגוד המקרקעין, ממועד הרכישה כהכנסתה החייבת והפסדיה של הקרן, וכל נכסיו והתחייבויותיו של האיגוד ייחשבו לנכסיה ולהתחייבויותיה של הקרן, כפי חלקה בהחזקה באיגוד המקרקעין;

(2)רכשה הקרן זכות באיגוד מקרקעין במהלך שנת המס, יחול האמור בפסקה (1) לגבי ההכנסה החייבת וההפסדים של איגוד המקרקעין באופן יחסי לחלק השנה מיום הרכישה ועד תום שנת המס, ביחס לכל שנת המס;

(3)הפסד שנוצר באיגוד המקרקעין טרם רכישתו על ידי הקרן ניתן לקיזוז כנגד הכנסה מאותו איגוד בלבד;

(4)על הפסד שנוצר באיגוד לאחר רכישתו, שמקורו מחוץ לישראל, יחולו הוראות סעיף 29, בשינויים המחויבים;

(5)היו באיגוד המקרקעין בעת רכישתו על ידי הקרן רווחים שטרם חולקו, שנצברו באיגוד מיום היווסדו עד למועד הרכישה, יראו אותם כדיבידנד במועד העברתם לבעלי המניות בקרן, ויחולו עליהם שיעורי המס הקבועים בסעיף 125ב או 126, לפי העניין; בסעיף זה, ”רווחים שטרם חולקו“ – רווחים שנצברו באיגוד וטרם חולקו, מיום היווסדו של האיגוד ועד למועד הרכישה, שהתחייבו במס לרבות מס שבח בתקופה האמורה בניכוי המס עליהם ודיבידנד שחולק מהם ובניכוי הפסד שנוצר באיגוד שמניותיו נמכרות, אשר לא קוזז ובצירוף הרווחים שהיו חייבים במס כאמור אילולא פוטרו ממנו;

(6)סכום ששילמה קרן להשקעות במקרקעין לרכישת זכות באיגוד המקרקעין לא ייחשב יתרת מחיר מקורי או יתרת שווי רכישה, לפי העניין, לצורך חישוב פחת, רווח הון או שבח, ויראו את יתרת המחיר המקורי או את יתרת שווי הרכישה, לפי העניין, ואת יום הרכישה של נכסי האיגוד כיתרת המחיר המקורי או יתרת שווי הרכישה, לפי העניין, ויום הרכישה, כפי שהם בידי איגוד המקרקעין;

(7)על מסי חוץ ששילם איגוד מקרקעין יחולו הוראות סעיף 64א4(ז);

(8)במכירת מניה של איגוד מקרקעין, לעניין חישוב רווח ההון, ייווסף לתמורה של הקרן סכום בגובה ההפסדים שיוחסו לה בשנות ההטבה; לעניין זה –

”הפסדים“ – סכום השווה להכנסה החייבת שיוחסה לבעלי המניות בקרן בניכוי הפסדים שיוחסו לקרן בשנות ההטבה, ובלבד שהוא סכום שלילי;

”שנות ההטבה“ – השנים שבהן חלו על איגוד המקרקעין הוראות סעיף קטן זה;

(9)חדלה קרן להשקעות במקרקעין להחזיק בזכות באיגוד מקרקעין, לא יחולו הוראות סעיף קטן (ג), ויחולו על איגוד המקרקעין הוראות פקודה זו או הוראות חוק מיסוי מקרקעין, לפי העניין.

(ד)החזיקה קרן להשקעות במקרקעין בזכות באיגוד מקרקעין כאמור בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות סעיף קטן (ג)(3) ו־(4) על בעלי מניות אחרים באיגוד, וכן הוראות סעיף קטן (ה).

(ה)הכנסתו החייבת והפסדיו של איגוד המקרקעין ייחשבו, ממועד הרכישה, כהכנסתם החייבת והפסדיהם של בעלי מניותיו, בהתאם לחלקם בזכויות לרווחי האיגוד, ויחולו הוראות אלה:

(1)רווחי איגוד מקרקעין שחויבו בשיעורי המס של יחיד לפי סעיף זה וחולקו, בין בתקופה שבה חלו על האיגוד הוראות סעיף קטן זה ובין לאחר שחדלו לחול עליו, יראו אותם כאילו לא חולקו;

(2)לעניין מקדמות של בעל מניות, כאמור בסעיף 175, יצורף חלקו היחסי בהכנסת איגוד המקרקעין למחזור המהווה בסיס למקדמות;

(3)רווחים שטרם חולקו המיוחסים לבעלי המניות האחרים לפי חלקם בהחזקה באיגוד, שאילו היו מחולקים כדיבידנד היו חייבים במס לפי סעיף 125ב לפקודה, שנצברו באיגוד עד מועד הרכישה (בסעיף קטן זה – יום המעבר), יראו אותם כאילו חולקו כדיבידנד לבעלי המניות;

(4)המועד לתשלום המס בהתאם להוראות פסקה (3) יהיה עד לתום ארבע שנים ממועד הרכישה (בסעיף קטן זה – תקופת הדחייה), ולא יחולו עליו הפרשי הצמדה וריבית לתקופה זו; לא שולם המס עד תום תקופת הדחייה, יחולו עליו הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בסעיף 159א(א) לתקופה שתחילתה לאחר תום תקופת הדחייה עד למועד התשלום בפועל;

(5)מכר איגוד המקרקעין נכסים, לרבות זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, שהיו בבעלותו ביום המעבר, יחויב בעל מניות שהוא יחיד או חבר בני אדם תושב חוץ, או מי שחל לגביו פטור ממס לפי סעיף 9(2) במס, בשיעור כמפורט להלן:

(א)על רווח ההון הריאלי או השבח הריאלי, לפי העניין, כשהוא מוכפל ביחס שבין התקופה שמיום הרכישה של הנכס עד מועד הרכישה לבין התקופה שמיום הרכישה של הנכס עד יום מכירתו (בפסקה זו – רווח הון ריאלי עד יום המעבר או שבח ריאלי עד יום המעבר, בהתאמה) – מס בשיעור הגבוה ביותר הקבוע בסעיף 121, ולגבי מי שחל לגביו סעיף 9(2) – מס לפי סעיף 126(א);

(ב)על ההפרש שבין רווח ההון הריאלי לבין רווח ההון הריאלי עד מועד הרכישה, או ההפרש שבין השבח הריאלי לבין השבח הריאלי עד יום המעבר – מס בשיעור הקבוע בסעיף 91(ב)(1) או (2), או מס בשיעור הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) או (1א) לחוק מיסוי מקרקעין, או מס לפי סעיף 126(א), לפי העניין;

(6)במכירת מניה של איגוד מקרקעין או של תאגיד שהיה איגוד מקרקעין יחולו הוראות אלה:

(א)לעניין סעיף 88, יופחת מהתמורה לגבי המוכר ומהמחיר המקורי לגבי הרוכש סכום השווה לחלק הרווחים שחויבו בשיעורי המס של יחיד לפי סעיף זה, והצטברו באיגוד ולא חולקו עד למועד מכירת המניה, שיחסו לכלל הרווחים שחויבו והצטברו כאמור הוא כיחס חלקה של המניה הנמכרת בזכויות לרווחי איגוד המקרקעין שחויבו בשיעורי המס של יחיד לפי סעיף זה לכלל הזכויות לרווחיו שחויבו בשיעורי המס כאמור; לעניין זה, ”רוכש“ – לרבות מי שרכש מניות מאיגוד המקרקעין;

(ב)הוראות סעיף 94ב לפקודה זו וסעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין לא יחולו לגבי רווחים שחויבו בשיעורי המס של יחיד לפי סעיף זה;

(ג)לעניין חישוב רווח ההון, ייווסף לתמורה סכום בגובה ההפסדים שיוחסו לה בשנות ההטבה; לעניין זה –

”הפסדים“ – סכום השווה להכנסה החייבת שיוחסה למוכר המניה בניכוי הפסדים שיוחסו לו בשנות ההטבה, ובלבד שהוא סכום שלילי;

”שנות ההטבה“ – השנים שבהן חלו על איגוד המקרקעין הוראות סעיף קטן (ג);

(7)הפסדים שהיו לבעלי מניות לפני יום הרכישה על ידי הקרן אינם ניתנים לקיזוז כנגד הכנסתו החייבת של בעל המניות שמקורה באיגוד המקרקעין.

(ו)על אף הוראות פקודה זו, יחולו לעניין שומה, השגה וערעור לעניין סעיף זה, הוראות אלה:

(1)נקבעה לאיגוד המקרקעין שומה, רשאי פקיד השומה לקבוע את שומתו של בעל מניות או לתקנה בהתאם, בתוך שנתיים מתום שנת המס שבה נקבעה שומת האיגוד או במועד שבו רשאי הוא לשום את הכנסתו של בעל המניות, לפי המאוחר;

(2)איגוד מקרקעין רשאי להשיג או לערער על השומה שנקבעה לו בהתאם להוראות סעיפים 150 או 153, לפי העניין; בעל המניות רשאי להשיג או לערער על ייחוס הכנסתו החייבת או הפסדיו של האיגוד ועל השפעת השומה שנקבעה לאיגוד על הכנסתו, אך לא על השומה שנקבעה לאיגוד.