Section 4 of תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ״ב–2022, מסמך עיקרי הצעה.

(א)מסמך עיקרי הצעה כאמור בסעיף 1א(ב) לחוק יכלול, לכל הפחות, את כל אלה:

(1)פרטי היזם, לרבות שמו, מספר הזהות שלו או מספר ההתאגדות שלו, כתובתו ופרטי ההתקשרות עימו; אם היזם תאגיד – פירוט בעלי השליטה או מנהלי התאגיד;

(2)הניסיון המקצועי של היזם בתחום הבנייה ובתחום ההתחדשות עירונית, ואליו תצורף רשימת הפרויקטים שביצע במהלך עשר השנים שקדמו למועד המסמך, הכוללת פירוט כתובת הפרויקט, סוג הפרויקט, מספר יחידות דיור קיים, הפעולות שביצע בעצמו בכל אחד מהפרויקטים ושלב ביצוע הפרויקט;

(3)הליכים משפטיים ומינהליים כנגד היזם – פירוט הליכי פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאה המתנהלים כנגד היזם או מי מבעלי השליטה בו וכן פירוט החלטות לגבי היזם שקיבל הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמשמעותו בסעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016;

(4)סוג העסקה המוצעת – עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תוכנית חיזוק בדרך של חיזוק ועיבוי או בדרך של הריסה ובנייה, תוך פירוט השלבים העיקריים בה;

(5)מאפייני הבינוי המוצע – לרבות מספר קומות, מספר יחידות דיור, חיבור למגרשים סמוכים, השימושים המותרים, לרבות פירוט בדבר עירוב שימושים, אם מתוכנן;

(6)פירוט הסכמתה העקרונית או התנגדותה של הוועדה המקומית או של הרשות המקומית לבינוי המוצע, אם ניתנה;

(7)עקרונות התמורה המוצעת לבעלי הדירות, כדוגמה:

(א)תוספת לשטח הדירה – תוספת מוצעת במטרים רבועים או באחוזים או במספר חדרים ויכול שיצוין טווח תמורות;

(ב)הצמדות לדירה כגון: מרפסת שמש, מחסן, חניה;

(ג)בעסקת פינוי ובינוי ובעסקה לפי תוכנית חיזוק על דרך של הריסה ובנייה – פירוט קומה וכיווני אוויר של דירת התמורה וכן שכר דירה ועלות ההובלה של תכולת הדירה לדירה חליפית וממנה;

(ד)מפרט הדירה ואפשרויות שדרוג;

(8)הוצאות הפרויקט – פירוט העלויות וההוצאות שבהן יישא היזם, כגון: עלויות ההקמה של הפרויקט, המסים הכרוכים בו, עלות שכר טרחת עורך דין הדיירים ועלות שכרם של יועצים נוספים של הדיירים;

(9)פירוט התנאים העיקריים הנדרשים לקיום העסקה – תנאים מתלים, ופרק הזמן לקיומם, בהתאמה לסוג העסקה – כגון: התקשרות עם רוב מזערי נדרש, אישור תוכנית והגשת בקשה להיתר בנייה;

(10)אופן מימון הפרויקט – קיומו של ליווי בנקאי או מימון בדרך אחרת;

(11)לוח זמנים משוער לקידום הפרויקט או שלביו העיקריים;

(12)בטוחות – פירוט הבטוחות המוצעות, אם מוצעות, לרבות בטוחה לדירת תמורה, לדמי שכירות, לבדק, למסים, לרישום, ופירוט סוג הערבות המוצעת ואמות המידה לקביעת סכומה;

(13)עלות התחזוקה – יש להבהיר כי עלות התחזוקה צפויה לעלות בשל מאפייני הבינוי והמיתקנים הנדרשים כתוצאה מהם, כגון: מעליות, גנרטורים ומערכות כיבוי אש; יש לפרט אם היזם מתחייב לשאת בעלות התחזוקה לפרק זמן מוגדר;

(14)ארנונה – יש להבהיר כי סכום הארנונה צפוי לעלות אם לפי העסקה דירת התמורה שיקבל בעל הדירה תהיה גדולה בשטחה מהדירה הקיימת שבבעלותו;

(15)פירוט עניין אישי בפרויקט של היזם, בעל שליטה או מנהל של היזם או של קרובו של כל אחד מאלה; לעניין זה –

”עניין אישי“ – בעלות בדירה בבניין, קשר עם עורך דין, דייר, מארגן או אחר המעורב בפרויקט;

”קרוב“ – בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חם, חמות, נכד או נכדה, לרבות קרוב כאמור שהוא שלוב (חורג) וכן כל אדם אחר הסמוך על שולחנו של היזם, וכן שותף, מעסיק או עובד;

(16)מועד התפוגה של ההצעה;

(17)האפשרות לקבלת מידע נוסף באשר לעסקת ההתחדשות העירונית באתר האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או מהמינהלת העירונית להתחדשות עירונית, אם קיימת.

(ב)דרשו זאת 15% או שלושה, לפחות, מבעלי הדירות בבית המשותף, לא יאוחר מ־14 ימים מקבלת מסמך עיקרי ההצעה – יתרגם היזם את טופס עיקרי ההצעה לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.