Section 49יא of חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963, פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין.

(א)בפרק זה –

”מבנה עסקי“ – מבנה שאינו מלאי עסקי, ושמתקיים בו אחד מאלה:

(1)הוא משמש בייצור הכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה, בידי המוכר או בידי שוכר המבנה בתנאים שקבע שר האוצר ולמשך תקופה שקבע, או שהוא מושכר למדינה או לגוף שחלות עליו הוראות סעיף 9(2) לפקודה, ומשמש אותם במישרין;

פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מבנה עסקי המשמש בייצור הכנסה), התשס״ד–2004.

(2)הוא מיועד לשמש לפי טיבו, ליצור הכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה בידי מוכר, ובלבד שלא שימש למגורים בידי המוכר, שוכר או קרוב של מי מהם;

”הזכות הנמכרת“ ו”הזכות החלופית“ – כמשמעותן בסעיף קטן (ב);

”שווי הזכות החלופית“ – שווי המכירה של הזכות החלופית ואם היא זכות במקרקעין במקרקעין שהם קרקע לבניית מבנה עסקי, לרבות הוצאות בניית המבנה העסקי עליה;

”שווי הזכות החלופית המתואמת“ – שווי הזכות החלופית כפול במדד ביום המכירה של הזכות הנמכרת ומחולק במדד יום רכישת הזכות החלופית ובתוספת הוצאות שהוצאו לבניית המבנה העסקי, כשהן מוכפלות במדד יום המכירה ומחולקות במדד יום ההוצאה; לענין זה יראו כיום ההוצאה את היום שבו תמו שני שלישים מהתקופה המתחילה ביום תחילת הבניה, ומסתיימת ביום גמר הבניה;

”מלאי עסקי“ – כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה;

”התקופה הקובעת“ – התקופה שמיום כ״א בחשון התשס״ב (7 בנובמבר 2001) עד יום כ״ד בטבת התשע״א (31 בדצמבר 2010).

(ב)מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם מבנה עסקי (בפרק זה – הזכות הנמכרת) פטורה ממס, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1)המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם מבנה עסקי או קרקע לבניית מבנה עסקי, לחילוף הזכות הנמכרת (בפרק זה – הזכות החלופית);

(2)היתה הזכות החלופית זכות במקרקעין במקרקעין שהם קרקע לבניית מבנה עסקי, והתקיים, בתוך חמש שנים מיום רכישתה או מיום מכירת הזכות הנמכרת, לפי המוקדם, אחד מאלה:

(א)קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה (בסעיף זה – תכנית) המתירה בניה על הקרקע ונבנה עליה מבנה עסקי ששטחו 70% לפחות מהשטח הכולל הניתן לבניה לפי התכנית החלה על הקרקע במועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה;

(ב)קיימת תכנית כאמור בפסקה (א) ונבנה עליה מבנה עסקי והוצאות הבניה לא פחתו מ־70% משווי המכירה של הזכות הנמכרת.

(3)שווי הזכות החלופית המתואמת לא פחת משווי המכירה של הזכות הנמכרת;

(4)מכירת הזכות הנמכרת אינה לקרוב ורכישת הזכות החלופית אינה מקרוב, והן אינן שינוי ייעוד; לענין זה –

”קרוב“ – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו;

”שליטה“ – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום ”רובו של הון המניות“ ייקרא ”20% או יותר של הון המניות“ ובמקום ”את רובו של הסכום“ ייקרא ”20% או יותר של הסכום“;

”שינוי ייעוד“ – העברה כמשמעותה בסעיף 5(ב) או הפיכת מלאי עסקי בעסק לנכס קבוע באותו עסק כאמור בסעיף 85.

(ג)במכירת זכות במקרקעין שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (ב), למעט התנאי האמור בפסקה (3) של אותו סעיף קטן – יחולו הוראות אלה:

(1)מכירת החלק מהזכות הנמכרת שהוא כיחס שבין שווי הזכות החלופית המתואמת, לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת – פטורה ממס (בפרק זה – הזכות הנמכרת הפטורה);

(2)מכירת החלק מהזכות הנמכרת שהוא כיחס שבין יתרת הזכות הנמכרת לבין שווי הזכות הנמכרת – חייבת במס; לענין זה, ”יתרת הזכות הנמכרת“ – ההפרש שבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת לבין שווי הזכות הנמכרת הפטורה.

(ד)עלה שווי הזכות החלופית המתואמת על שווי המכירה של הזכות הנמכרת, יראו את המוכר, לצורך חישוב השבח והמס, כרוכש שתי זכויות במקרקעין כמפורט להלן:

(1)זכות במקרקעין ששוויה כשווי המכירה של הזכות הנמכרת (בפרק זה – חלק הזכות החלופית);

(2)זכות במקרקעין ששוויה כהפרש שבין שווי הזכות החלופית המתואמת לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת (בפרק זה – הזכות החלופית הנוספת).

(ה)שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת רשאי לקבוע תנאים שבהתקיימם יראו רכישה בתקופה הקובעת של מספר זכויות במקרקעין במקרקעין שהם מבנה עסקי או קרקע לבניית מבנה עסקי כזכות חלופית אחת לענין סעיף זה; בתקנות כאמור יקבע שר האוצר את התיאומים הנדרשים.