ביריה חברה לבנין בע"מ ואח' נ' איצקוביץ דרור ואח'

פסק-דין

השופט א' גולדברג:

1.גב' בתיה איצקוביץ ז"ל (אמם המנוחה של המשיבים) רכשה בחייה זכויות בקרקע ממינהל מקרקעי ישראל, על פי הסכם פיתוח שחתמה עמו.

בתאריך 21.2.90 נחתם הסכם בין גב' איצקוביץ (שכונתה בהסכם: "המזמין", ולהלן תכונה: המזמינה), ובין המבקשת מס' 1 (להלן: הקבלן, כפי שכונתה גם בהסכם), לפיו התחייב הקבלן לבנות על הקרקע מבנה לתעשייה בן שלוש קומות.

מבקש מס' 2, "מנהל הקבלן" (ככינויו בהסכם), ערב בהסכם לקיום התחייבויותיו של הקבלן.

2.התמורה לה יהא זכאי הקבלן עבור הבנייה, נקבעה בסעיפים 20-18 להסכם, וכך נאמר בהם:

18.התמורה: המזמין ישלם לקבלן עבור בנית המבנה סך של 270,000 (מאתיים שבעים אלף) דולר ארה"ב בהתאם לשער היציג ביום התשלום.

19.התמורה כפי שפורטה לעיל תשולם לקבלן ע"י המזמין תוך 60 יום מקבלת תעודת גמר.

20(א). על אף האמור בסעיף 19 לעיל תהיה בידי המזמין הברירה למכור ולהעביר לקבלן את זכויותיו בחלק מהמבנה כאשר החלק אשר ימכר ויועבר לקבלן יהיה כדלקמן: 150 מ"ר בק"ק, 145 מ"ר בקומה א', 145 מ"ר בקומה ב' (להלן: 'חלקי הקבלן').

(ב) מוצהר ומוסכם בזאת כי באם יבחר המזמין להשתמש באפשרות הנתונה לו בסעיף זה לא יקבל הקבלן כל תמורה אחרת כלשהיא בגין הבניה.

21.באם ישתמש המזמין בזכותו עפ"י סעיף 20 לעיל יערך ויחתם בין הצדדים הסכם מכר מפורט אשר לפיו יעביר המזמין לקבלן את זכויותיו בחלקי הקבלן ואשר יכלול בין היתר את התנאים הבאים:

(א) כל הוצאות העברת חלקי הקבלן לקבלן יחולו על הקבלן. ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל הרי מס שבח, מס רכישה ו/או כל מס, אגרה ו/או כל תשלום אחר הכרוך בהעברה יחול על הקבלן וישולם על ידו.

(ב) המזמין מתחייב לחתום על כל מסמך אשר ידרש לצורך העברת חלקי הקבלן לקבלן וכמו כן ליפות את כוחו של עו"ד א. כהנא לצורך העברת חלקי הקבלן לקבלן.

(ג) הצדדים יתחייבו לחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך רישום המבנה כבית משותף".

3. לאחר פטירת המזמינה נתגלעו חילוקי דעות בין המשיבים (יורשיה של המזמינה) והקבלן, שבעקבותיהם הגישו המשיבים תובענה כספית לבית משפט השלום בשל הפרת ההסכם, וכן עתרו לצו מניעה (זמני וקבוע) שיאסור על הקבלן להמשיך בבנייה, כשלטענתם הוא בונה שלא בהתאם להיתר הבנייה שניתן. הקבלן והמבקש מס' 2 הגישו מצדם תביעה שכנגד.

4. על פי קביעתו של בית משפט השלום, בהחלטת ביניים שנתן ובפסק דינו, הודיעה המזמינה לקבלן בעל פה, לאחר כריתת ההסכם, כי היא בוחרת בברירת התמורה שבסעיף 20(א) להסכם (דהיינו, כי התמורה תהיה בהעברת זכויותיה בחלק מהמבנה לקבלן). לאחר פטירת המזמינה חתם מר זוהר ברקט, בעלה של המשיבה מס' 2, על תשריט לחלוקת שטחי המבנה. בשלב מסויים של הבנייה ביקשו המשיבה מס' 2 ובעלה, בשמם של המשיבים, להגביה את התקרה של קומת הקרקע (מ- 4.28 מ' לפי היתר הבנייה ל- 4.80 מ') ולהנמיך את גובהן של שתי הקומות הנוספות. הקבלן החל לבנות בהתאם לשינוי המבוקש, ובד בבד הכין בקשה לתיקון היתר הבנייה. אולם משביקש מהמשיבים כי יחתמו על הבקשה, סרבו אלה לחתום. ולא זו בלבד, אלא שביוזמת המשיבים הוצא צו מינהלי להפסקת הבנייה, שלאחריו נתן בית משפט השלום צו מניעה זמני לבקשת המשיבים, שאסר על הקבלן להמשיך בבנייה. לאחר מתן הצו פנה בא כוח הקבלן אל בא כוח המשיבים במכתב, בו כתב:

"מבלי לגרוע מהאמור במכתבנו... והאחריות המוטלת על מרשיך לשיפוי נזקיה של ביריה - מוכנה האחרונה להנמיך את התקרה ולהקים המבנה על פי התוכניות המקוריות. אולם, לאור צו המניעה - דרושה כיום הסכמת מרשיך, ואם כנה גישתם - הננו מניחים, כי לא יסרבו לתיתה".

אולם המשיבים לא נתנו הסכמתם למוצע במכתב.

5. כאמור, הגישו הקבלן והמבקש מס' 2 תביעה שכנגד, בה פרטו את סכום התביעה:

22."... הוצאת צו ההפסקה המינהלי והפניה לבית המשפט נעשו ביוזמת הנתבעים בחוסר תום לב מובהק, נועדו, למעשה לאפשר להם להתנער מהתחייבויות המנוחה לפי ההסכם, ומהסכמתם לחלוקת המבנה בינם לבין התובעת, ולגרום לתובעת הפסדים כספיים ניכרים, תוך אילוצה לפנות המגרש בסכום פעוט, לאחר שהשקיעה בו ובבנית המבנה שעליו עלויות הכוללות את הריבית החריגה אותה היא משלמת - שווה ערך לסך של 270,000$ (מאתים שבעים אלף דולר), בלא שקיבלה מהנתבעים אף לא פרוטה אחת, לפי פירוט כדלקמן (בדולרים ארה"ב):

אגרות בניה, עיריה ומים 40,000 הוצאות תיכנון, הנדסה ופיקוח 15,000

100 מ"ר מקלט לפי 500$ המ"ר 50,000

190 מ"ר קומת קרקע (עם תקרה בגובה 4.80)

לפי 300$ המ"ר 57,000

210 מ"ר קומה א' לפי 240$ המ"ר 50,400

210 מ"ר קומה ב' לפח 270$ המ"ר 56,700