הבורג בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז תל-אביב ואח'

פסק-דין

המשנה לנשיאה א' ריבלין:

1.זהו ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, שלפיו נדחתה העתירה המינהלית שהגישה המערערת כנגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ליתן תוקף לתוכנית מתאר מפורטת המתייחסת לשטח הקרוי "מתחם הבורג ועמק הברכה", באזור נחלת יצחק בתל-אביב (להלן: התוכנית או תוכנית המתאר). המשיב 4, המתגורר בקירבת מקום, תומך בערעור שהגישה המערערת, אך לא הגיש ערעור משלו.

התוכנית מתייחסת בעיקרה לשתי חלקות: אחת, בבעלות המערערת והאחרת בבעלות המשיבה 3 – חברת מגדלי עמק הברכה בע"מ. על החלקה המצויה בבעלות המערערת מצוי מפעל ליצור ברגים המתנהל במקום במשך שנים רבות. התכנית מבקשת להקים בנייני מגורים, באזור המשמש כיום בעיקרו כאזור מגורים, ולצורך כך לבטל את האישור לשימוש חורג שניתן למערערת לקיים מפעל במקום. התוכנית מחייבת, לפיכך, את הפסקת פעילותו של המפעל בתוך שמונה שנים מיום אישור התוכנית, ואת הפסקת השימוש החורג של המערערת בחלקה. התוכנית מציעה לבעלי הקרקע הטבות באחוזי הבניה שיאושרו במקום בהתאם לשיעור החשת הליכי הבנייה למגורים בשטח שיתפנה ובחלקה הסמוכה לו.

2.המערערת סבורה, כי בהתאם להוראות סעיף 277 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, קמה לה זכות לשימוש חורג לצמיתות – זאת עד לשינוי הבעלות או החזקה בחלקה וכי אפילו נמצא כי זכות זו נפסקת עם אישורה של תכנית חדשה – מתקיים בין הצדדים השתק פלוגתא, בשל שהמערערת זוכתה בהליך אישום פלילי שהוגש נגדה באותו עניין – לאחר שהמאשימה חזרה בה מכתב-האישום.

יאמר מייד, כי טענה זו אין לקבל. כשם שתוכנית חדשה עשויה לגבור על שימוש מותר – יכולה היא, באותה מידה לפחות, לגבור על השימוש החורג – אפילו נמשך במשך שנים. ברוח זו נפסק זה מכבר (רע"פ 1754/91 וילוז'ני ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד מח(3) 672). גם בעובדה שבוטל כתב האישום שהוגש כנגד המערער בקשר לשימוש שעשתה בחלקה, אין כדי לחרוץ את הדין בשאלת פרשנותו של סעיף 277 הנ"ל.

3.עוד טוענת המערערת, כי הוראות התוכנית אינן מבחינות כראוי בין שטחי הציבור הפתוחים (שצ"פ) לשטחים הפרטיים הפתוחים (שפ"פ), וכי השטח שמיועד להיות פרטי פתוח הינו בפועל שטח פתוח לכל דבר עד שיש בפנינו "הפקעה סמויה" שלא כדין. המערערת מלינה על-כך שחישוב אחוזי הבנייה המותרים העניק בפועל לבעלי הקרקע (והמערערת, כאמור, בתוכם) זכויות בנייה גבוהים בהרבה מן המוצהר, שכן הן חושבו ביחס לכל השטח, לרבות השטחים הפתוחים. בכך הוטעו לדעתה, מתנגדים, בפועל או בכוח, שלא עמדו אל נכון על שיעור הבנייה הצפויה.

גם טענה זו אין לקבל כלל ועיקר. קביעת שטחים פרטיים פתוחים – בתוכנית – אין בה משום הפקעה. נהפוך הוא. יש בה, לפחות במקרה הזה, משום בחירה בפתרון מועדף, המונע את הצורך בהפקעה, לצורך יצירת שטחי ציבור, והמעניק יתרונות הן לבעלי הקרקע והן לציבור. אשר לבעלים – זכויות הבנייה שלהם נגזרות, במקרה זה, מן השטח כולו, לרבות שטחי השפ"פ. הקרקע נשארת רשומה בשם הבעלים, היא חסינה מפני הפקעה ללא תמורה והבעלים זכאים להקים במקום מחסנים או שטחי חנייה לשימוש הדיירים; הציבור מצדו עשוי ליהנות מן השימוש בפני הקרקע – כשטחי גן.

בצדק קבע בית-המשפט המחוזי כי אין בהטלת האיסור להפריד, במקרה זה, בין השפ"פ לשצ"פ משום שימוש "בנימוקים לא תכנוניים או לא סבירים או מפלים או חורגים מסכמות המשיבות".

3. ולבסוף, המערערת מלינה, כאמור, על השימוש שעשו מוסדות התכנון במה שמכונה על-ידה "שיטת המקל והגזר". היא מתרעמת על התמריץ שניתן בתוכנית בדמות תוספת לזכויות הבניה במקרה של החשת קבלת היתר הבניה. אין פסול בשיטה זו, כאשר היא באה למטרות לגיטימיות ורצויות. נציגי המדינה (הוועדה המחוזית לתכנון ובניה) מסבירים כי שיטת התמריצים נוהגת בעיקר כאשר הרשות מבקשת לזרז מימוש תוכנית. תקנון התוכנית נשוא הערעור מלמד כי מטרתה לעודד, בין השאר, פינוי המתחם – המשמש כאמור בעיקרו למגורים – משימושים אחרים של תעשיה או מלאכה. התמריץ מופנה לבעלי הקרקע עצמם וההטבה מוצעת גם למערערת; מכל מקום, אין בשום פנים לראות בתכלית אותה מבקשים מוסדות התכנון להשיג משום שיקול זר לחוקי התכנון והבניה. נהפוך הוא, במציאות חיינו תמריץ כאמור הוא לעתים בבחינת הכרח בל יגונה.

כללו של דבר, אין עילה להתערב בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי.

הערעור נדחה, והמערערת תישא בשכר טירחת עורכי-הדין של המשיבות 1 - 3 בסך של 5,000 ש"ח לכל אחת.

המשנה לנשיאה

השופטת ע' ארבל:

אני מסכימה.

ש ופטת

השופט א' רובינשטיין:

התוצאה שאליה הגיע חברי המשנה לנשיאה מקובלת עלי, וכן עיקר הנמקתו, אך אבקש להוסיף את אלה:

ראשית, באשר לשטח הפרטי "הפתוח", אכן הרעיון שביסודו תואם, כפי שציין בא-כוחה המלומד של הועדה המחוזית, את הגישה המנשבת במיוחד מאז חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, והעלאת זכות הקניין לדרגה חוקתית; גישה זו מבקשת לצמצם בהפקעות ולאפשר לאדם, ככל הניתן, שימוש בקניינו בצד השימוש הציבורי. ועל כן, דומה שאין לראות בה פגם ככלל.

ואולם, באשר לשיטת ה"מקל והגזר", מבקש אני להטעים, כי בדרך זו יש לנקוט בזהירות מרובה, כדי שלא לפתוח פתח לאי-תקינות, ולשמור על טוהר המידות, ואיני מתייחס דווקא למקרה דנן, בו לא נטענו טענות מסוג זה, וכמובן אין רצוני להטיל דופי. לדעתי, מקום שבו עלולות הרשויות להעשיר פרטים בדרך זו, מצדיק כל מקרה בחינה בשבע עיניים ברמות שונות, ועל כן, הייתי רואה אותה כחריג ולא כענין שבשגרה. כאמור, במקרה דנא, לא ניתן טעם מבורר להתערבותנו בהחלטה, ועל כן אני מצטרף לחברי.

ש ופט

לפיכך הוחלט כאמור בפסק-דינו של המשנה לנשיאה השופט א' ריבלין.

ניתן היום, ה' בטבת התשס"ז (26.12.2006).