From the court's archiveCivil appeal

ציונה כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל

CA 180/12 was decided on 4 February 2014.

The court's decision, in its own words.

לפנים משורת הדין החלטנו שלא לעשות צו להוצאות בערעור, אך יהא זה אות לקץ ההתדיינות בעניין.

The ruling came on 4 February 2014.

Court: The Supreme Court
Case: CA 180/12
Opened: 2012
Decided: 4 February 2014
Length: 6 pages

This is how to cite the ruling.

ע"א 180/12 ציונה כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל (4.2.2014)

The full text of the ruling, in the Hebrew the court gave it in.

פסק-דין

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 180/12

לפני:

כבוד השופטת ע' ארבל

כבוד השופט א' רובינשטיין

כבוד השופט נ' סולברג

המערערת:

ציונה כהן

נ ג ד

המשיב:

מינהל מקרקעי ישראל

ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בת"א 7017-06-09 מיום 16.11.2011 שניתן על-ידי השופט ב' ארנון

תאריך הישיבה:

כ"ח בשבט התשע" ד

(29.01.2014)

בשם המערערת:

בעצמה

בשם המשיב:

עו"ד שרון מן אורין

פסק-דין

השופט נ' סולברג:

ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז מיום 16.11.2011 בת"א 7017-06-09 (השופט ב' ארנון), במסגרתו נדחתה תביעתה של המערערת להצהיר על בעלותה בבית מגורים ומגרש הנמצאים ברחוב קיבוץ גלויות 9 בבית דגן, הידועים כגוש 6070, חלקות 22 ו-49 (להלן: הבית ו החצר וביחד: המקרקעין).

רקע עובדתי ועיקרי ההליכים

1.סבתה של המערערת עלתה ארצה בשנת 1949 ובעת קליטתה שוכנה בבית. בשנים שלאחר מכן נחתמו שני הסכמי שכירות, כל אחד מהם לתקופה של שנה, האחד בין הסבתא לבין המפקח על נכסי נפקדים, והשני בינה לבין חברת עמידר.

2.אין חולק על כך שמשנת 1957 רשומה רשות הפיתוח כבעליה של חלקה 22 בגוש 6070, אשר בשטחה נמצאים הבית וחלק מן החצר; ומשנת 1967 רשומה מדינת ישראל כבעליה של חלקה 49 בגוש 6070, אשר בשטחה נמצאת יתרת שטח החצר.

3.בשנת 1987 נפטרה הסבתא לבית עולמה, וביום 12.5.1988, לאחר שפנתה בבקשה להעביר את חוזה הדיירות המוגנת על-שמה, קיבלה המערערת מכתב מאת עמידר, המתייחס לחלקה 22 בגוש 6070, ולפיו חברת עמידר מכירה במערערת כדיירת מוגנת על-פי החוק. על-פי המכתב, חוזה השכירות בין עמידר לבין סבתה המנוחה של המערערת לא יחודש ולא יוסב על-שם המערערת, תוך שהזכויות אשר היו לסבתא, מועברות על-שם המערערת.

4.בשנת 2004 הגיש מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לבית משפט השלום ברחובות תביעה לפינוי ולסילוק ידה של המערערת מהחצר, עקב פלישתה אליה. כתב תביעה זה תוקן על-פי החלטת בית המשפט, באופן שהמערערת נדרשה לפנות ולסלק את ידה גם מן הבית, בעילת נטישה. בכתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד שהגישה המערערת טענה בין היתר כי היא הבעלים של הבית, כמו גם של החצר.

5.בית משפט השלום קיבל במלואה את תביעת המינהל לסילוק ידה של המערערת מן הבית ומן החצר. נקבע בפסק הדין כי בעבר היו למערערת זכויות של דיירות מוגנת בבית, אך לא בחצר, וכי נטשה את הבית, והריהי מתגוררת בדירה אחרת. כיוון שכך, פקעה זכות הדיירות המוגנת שהייתה לה בבית. אשר לטענת הבעלות שהעלתה המערערת בתביעתה שכנגד, קבע בית המשפט כי אינו מוסמך לדון בה.

6.המערערת נקטה בהליכים רבים, לפני כל ערכאה אפשרית, לתקיפת פסק דין זה, אולם אף אחד מהם לא צלח: תחילה הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז (ע"א 158-06-08), וזה נדחה ב פסק דין מיום 5.1.2009. על כך הוגשה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה (רע"א 986/09), וגם זו נדחתה, בהחלטה מיום 24.2.2009. בקשה לעיון חוזר שהגישה המערערת, נדחתה בהחלטה מיום 22.3.2009. בשלב זה הגישה המערערת עתירה לבית משפט זה בשבתו כבג"ץ (בג"ץ 3176/09), בה עתרה לביטול פסק הדין. עתירה זו נדחתה ב פסק דין מיום 4.5.2009. בעקבות דחיית עתירתה, הגישה המערערת בקשה לדיון נוסף (דנג"ץ 4258/09), וגם זו נדחתה, בהחלטה מיום 2.6.2009.

7.או אז הגישה המערערת תביעה לבית המשפט המחוזי, פסק הדין שניתן בתביעתה-זו הוא מושא הערעור שלפנינו. בתביעתה טענה המערערת כי סבתה המנוחה זכאית לזכות הבעלות בבית ובחצר הסמוכה לו, וכי זכות זו עברה אליה בירושה מכוח היותה היורשת של סבתה המנוחה.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

8.בית המשפט המחוזי דחה בפסק דין מפורט וממצה את תביעתה של המערערת במלואה, תוך שנקבע כי לא הוכיחה את זכאותה להרשם בספרי מרשם המקרקעין כבעלים של הבית או של החצר, או כי הייתה זכאית לזכות בעלות כזו בעבר. המערערת אף לא הוכיחה כי הייתה זכאית לזכויות כלשהן במקרקעין זולת זכותה לדיירות מוגנת, אשר לגביה כבר נפסק בפסק דינו החלוט של בית משפט השלום ברחובות, כי הזכות פקעה משום שהמערערת נטשה את הבית.

9.כיוון שמדובר במקרקעין מוסדרים לעניין חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), חלה עליהם הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, המשמיעה כי יש לדחות את כל טענות המערערת נגד הרישום במרשם המקרקעין, לרבות טענות "קואזי בעלות", "זכות קדימה", או "זכות שביושר" שהעלתה המערערת בתביעתה. עם זאת, מצא בית המשפט המחוזי לנכון לדון בשתיים: ראשית, טענת החזקה הנוגדת, לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני. שנית, טענת הרישום במרמה, לפיה יש לתקן את הרישום על-פי סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969, הואיל ולטענת המערערת רישום בעלותה של המדינה נעשה במרמה. המערערת טענה כי בוצעה תרמית הן במהלך החתמת סבתה על הסכמי השכירות, הן בעת ששונה סיווגה של חלקה 49 בשנת 1967 מ"מירי" ל"מתרוכה".

10.אשר לטענת החזקה הנוגדת, קבע בית המשפט המחוזי כי היא רלוונטית רק לגבי החצר, שכן החזקתה של הסבתא בבית נעשתה בהסכמת המינהל, וממילא לא הייתה "נוגדת"; מכל מקום, הואיל ועסקינן בקרקעות שהן בבעלות מדינת ישראל, ובהתאם להלכה שנקבעה בע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי, פ"ד מו(2) 81, 87 (1992), אף אילו הייתה מוּכחת חזקה נגדית המקימה טענת התיישנות כאמור, לא ניתן היה לקבוע כי המערערת זכאית לבעלות בחלק כלשהו בחצר. עוד נקבע כי המערערת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה בדבר משך תקופת ההחזקה הנוגדת ובדבר ידיעתה הפוזיטיבית של המדינה על דבר ההחזקה הנוגדת. מעבר לנדרש ציין בית המשפט המחוזי כי בחינת משך תקופות החזקת המקרקעין על-ידי הסבתא, לפי טענותיה של המערערת עצמה, מעלה כי סבתהּ לא החזיקה במקרקעין במשך כל תקופת ההתיישנות הנדרשת לשם רכישת זכויות במקרקעין בדרך של התיישנות על-פי חוק הקרקעות העות'מאני.

11.אשר לטענת התרמית ברישום, קבע בית המשפט המחוזי כי המערערת לא פרטה בכתב התביעה טענות תרמית כלשהן, העלאת הטענה הריהי הרחבת חזית אסורה, ובכך די כדי לדחות את הטענה. מעבר לצורך נדרש בית המשפט המחוזי גם לגופם של דברים, וקבע כי המערערת לא הביאה כל ראיה לטענותיה באשר לתרמית מצד המדינה בהחתמת סבתהּ על חוזי השכירות או בשינוי סיווג החלקה מ"מירי" ל"מתרוכה", ובכך לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה ברמת הנדרשת בהליכים אזרחיים בכלל, ולגבי הוכחת טענות בדבר קיומה של תרמית בפרט. על הסכם השכירות משנת 1956 מופיעה חתימתו של עד, ויש בכך משום תימוכין לכאורה לתקינותו של הליך החתימה על ההסכם; גם אם תתקבל טענת המערערת על אודות אי-התאמות מסויימות בין נוסח הסכמי השכירות החתומים לבין תצורת הבית, אין בכך כדי להוכיח כי לא הוסבר לסבתא שמדובר בהסכמי שכירות ולא בבעלות; הסכמי השכירות עם הסבתא מהווים "תעודה נושנה" כאמור בסעיף 43 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, והמערערת לא סתרה את חזקת התקינות שמקים הסעיף; החזקה בדבר תקינות המעשה המינהלי המוקנית לגורמים הציבוריים החתומים על החוזים, לא נסתרה ולא הופרכה על-ידי המערערת; אף אילו הייתה מתקבלת הטענה כי הסבתא הוחתמה על הסכמי השכירות מבלי שאלה הוסברו לה, עדיין לא נובע מכך כי הסבתא היא הבעלים של המקרקעין, שכן לא הובאה כל ראיה פוזיטיבית התומכת במסקנה זו. נוסף על כך, קבע בית המשפט המחוזי, כי יש ממש בטענותיה של המדינה כי המערערת לא הוכיחה כי היא היורשת של סבתה באופן המקנה לה זכויות להרשם כבעלים של המקרקעין, נוכח העובדה שלא הציגה צו ירושה או צו קיום צוואה המצהיר על היותה יורשת סבתה.

12.לבסוף נאמר בפסק הדין כי התנהלותה של המערערת במהלך השנים שחלפו מאז פטירת סבתה ועד שהוגשה נגדה תביעת המינהל, מעלה כי המערערת עצמה ידעה היטב כי אינה בעלת זכות בעלות במקרקעין, וכי לכל היותר סברה שהיא זכאית לרכוש בעלות בבית. כך נלמד מפניות שונות של המערערת לעמידר, בהן ביקשה לרכוש את הבית, וכך נובע גם מטענות שנזכרו בכתב תביעתה אך נזנחו בהמשך. צויין כי המערערת פעלה באופן מתוחכם ולא היססה לשנות את טענותיה ואת גרסתה העובדתית על מנת להתאימן לייעוץ המשפטי המתחלף שקיבלה מעת לעת.

תמצית טענות הצדדים בערעור

13.בערעורה טוענת המערערת כי שגה בית המשפט בקביעתו כי העלאת טענת התרמית הייתה הרחבת חזית אסורה. לגופו של עניין חוזרת המערערת על טענותיה כי המדינה הציגה מצג שווא שקרי בפני סבתה בהחתמתה על החוזים, וזאת כעולה ממספר ראיות ובין היתר מהחוזים עצמם, ומהעובדה כי סבתה לא ידעה קרוא וכתוב. חזקת התקינות של פעולות המינהל נסתרת, לטענת המערערת, נוכח האפליה שנקט בה המינהל, לשיטתה, בשיכון יוצאי ארצות ערב לעומת יוצאי ארצות אירופה. עוד חזרה המערערת על טענותיה בבית המשפט המחוזי, כי מאז ומתמיד סברה כי היא בעלת זכויות הבעלות במקרקעין, ופניותיה למינהל המעידות על רצונה לרכוש את המקרקעין, נעשו על מנת לקבל "תעודה רשמית" על אודות הבעלות. גרסתה מעולם לא שונתה, וטעה בית המשפט המחוזי בקביעתו כי פעלה באופן מתוחכם. בנוסף טענה המערערת כי לזכותה עילה נוספת, והיא זכות לבעלות מכוח חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג-1953. אשר לזכותה לרשת את סבתה טענה המערערת כי בידיה "מסמכי ויתור חתומים על-ידי שלושת יורשי סבתה".

14.מנגד טוען המשיב כי הערעור אינו אלא חזרה על טענות עובדתיות אשר נדחו לגופן על-ידי הערכאה הדיונית. פסק הדין נשוא ערעור זה הוא מפורט ביותר ודן בכל טענותיה של המערערת – עובדתיות ומשפטיות – ודחה אותן אחת לאחת תוך הנמקה נרחבת. המשיב תומך בפסק הדין, על נימוקיו, ומבקש לדחות את הערעור, תוך חיוב המערערת בהוצאות המשיב, במיוחד לאור ריבוי ההליכים אשר בהם נקטה. לגופו של עניין, חזר המשיב על נימוקי פסק הדין שלפיהם יש לדחות את טענות המערערת. אשר לטענה לבעלות מכוח חוק רכישת מקרקעין, הטענה לא נטענה בכתב התביעה, ודי בכך כדי לדחותה. המשיב הזכיר כי נוכח התוצאה אשר אליה הגיע, לא דן בית המשפט המחוזי בטענת ההתיישנות שהעלה המשיב, אף כי לדעתו די בה כדי לדחות את התביעה. המשיב הוסיף כי טענת המערערת כי היא היורשת של סבתה לא נטענה בכתב התביעה, ומהווה הרחבת חזית אסורה, והוא מתנגד להגשת מסמכי הויתור בעניין זה, אך מכל מקום סובר שאין להם כל משקל בהעדר צו ירושה או צו קיום צוואה באשר לנכסי הסבתא.

דיון והכרעה

15.במהלך הדיון בערעור הסכמנו לקבל, חרף האחור הרב, מסמכים נוספים שביקשה המערערת להגיש, ועוד אחדים שביקש המשיב לצורך השלמת התמונה. נתנו דעתנו גם לבקשת המערערת (לאחר גמר הדיון), לתיקון הפרוטוקול ולטענות נוספות שנכללו בה. שקלנו את טענות המערערת והמשיב – אלו שבכתב ואלו שבעל פה – מזה ומזה, ומסקנתנו היא כי דינו של הערעור להידחות. החלטנו לאמץ את פסק הדין של בית משפט המחוזי על-פי תקנה 460(ב) ל תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי). ממצאיו של בית המשפט המחוזי מעוגנים היטב בחומר הראיות שהונח לפניו, הם תומכים במסקנתו המשפטית, ואין לגלות בפסק הדין טעות שבחוק. פסק דינו של בית המשפט המחוזי מנתח כדבעי את טענות הצדדים, ובוחן כל אפשרות שמכוחה יכולה הייתה המערערת להוכיח את בעלותה במקרקעין –בין לגבי הבית, בין לגבי החצר – כאשר אין עוררין על כך כי מדובר במקרקעין מוסדרים, וכי הם רשומים כיום על-שם המדינה. בית המשפט המחוזי דן במפורט בטענת ההחזקה הנוגדת ובטענת התרמית, והחליט לדחותן, בין היתר על יסוד הקביעות העובדתיות ועל ממצאי המהימנות, אשר בהם לא ראינו מקום להתערב. פגם פורמלי או טעות נטענת במסמך כזה או אחר שעליהם הצביעה המערערת, אין בו כדי לבסס טענה חמורה של תרמית. כאמור, נתנו דעתנו גם על מסמכים נוספים שאותרו לאחר מתן פסק הדין בערעור, בכללם חוזים משנות ה-50 הראשונות. גם אלה, אין בכוחם לבסס טענת מרמה או לשנות את התוצאה, ובאשר לטענת ההתיישנות לא נוסיף. ממצאיו של בית המשפט המחוזי מבססים כאמור את המסקנה המשפטית אשר אליה הגיע, ולפיה המערערת לא הוכיחה כי היא זכאית להרשם בספרי מרשם המקרקעין כבעלים של הבית או של החצר, או כי הייתה זכאית לזכות בעלות כזו בעבר.

16.אשר על כן הערעור נדחה.

לפנים משורת הדין החלטנו שלא לעשות צו להוצאות בערעור, אך יהא זה אות לקץ ההתדיינות בעניין.

ניתן היום, ד' באדר א' התשע"ד (4.2.2014).

שופטתשופטשופט

Find the case on the Supreme Court's site

The court gave these rulings around the same time.

All Supreme Court rulings →

The court's decision, in its own words.

The ruling came on 4 February 2014.

This is how to cite the ruling.

The full text of the ruling, in the Hebrew the court gave it in.

The court gave these rulings around the same time.

More tools